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Leistungsmodell Gesamterneuerung

Mit dem Leistungsmodell Gesamterneuerung haben wir einen Standard geschaffen, welcher es uns erlaubt, Sanierungsprojekte sehr effizient und erfolgsorientiert abzuwickeln. Die mit dem Modell verbundenen Standards helfen, die Projektzeit zu verkürzen, die Prozess- und Planungsaufwendungen auf das notwendige Minimum zu reduzieren und ein einheitliches Vorgehen durchzusetzen. Das Modell ermöglicht es professionellen Eigentümern, die Schnittstelle zwischen den internen Anspruchsgruppen und den externen Planern und Unternehmern zu standardisieren und damit Erneuerungsprojekte in allen Teilphasen zielführend abzuwickeln.

Für die Planung und Realisierung von Neubauprojekten existieren anerkannte und in der Praxis bewährte Bauprozessmodelle. In der Schweiz hat sich das Modell Bauplanung gemäss Norm SIA 112 (2014) durchgesetzt, welches die Planung und Realisierung in sechs Phasen unterteilt (strategische Planung bis Ausführung).

Das Modell des SIA ist primär auf Neubauprojekte ausgerichtet und berücksichtigt nicht alle Eigenheiten von Sanierungsprojekten. Andere Standardmodelle, welche spezifisch für Sanierungsprojekten erarbeitet wurden, sind nicht im gleichen Masse verbreitet.

Wir haben aus den bekannten Bauprozess- und Vorgehensmodellen ein eigenes Leistungsmodell Gesamterneuerung mit sechs Hauptphasen entwickelt. Das Modell ist spezifisch auf Sanierungsprojekte ausgerichtet und optimiert die Planungs- und Ausführungsprozesse.

Phasengliederung
Die Phasengliederung des Leistungsmodells Gesamterneuerung orientiert sich an den Eigenheiten von Sanierungsprojekten, wie zum Beispiel Aufnahmen der Ist-Situation, statische Abklärungen, Wirtschaftlichkeit der Eingriffstiefe und Bauen unter Betrieb. Ebenfalls in die Phasengliederung eingeflossen sind die Bedürfnisse von professionellen Bauherren nach phasengerechten Informationen und Grundlagen, welche rasche und eigentümerspezifische Entscheidungen ermöglichen.

Grobdiagnose
Die Grobdiagnose bildet die erste und eine der zentralen Phasen des Leistungsmodells Gesamterneuerung. Hier erfolgt eine erste Bestandaufnahme sowie die Ausarbeitung von Variantenstudien als Basis für einen Grundsatzentscheid durch den Eigentümer. Abschluss der Phase bildet die Bedürfnisformulierung, welche die Ergebnisse der Grobdiagnose zusammenfasst und die Grundlage der nächsten Phasen bildet.

Feindiagnose
In der Phase Feindiagnose erfolgt eine detaillierte Aufnahme des Bestandes sowie die konkrete Ausarbeitung des Sanierungsprojektes. Dazu wird in Abstimmung mit dem Eigentümer ein Erneuerungskonzept erarbeitet, welches den Massnahmenumfang konkretisiert und allfällige Projektrisiken aufzeigt.

Massnahmenentscheid
Die im Erneuerungskonzept enthaltenen Varianten und Optionen werden durch die Anspruchsgruppen auf Seiten des Eigentümers (Asset- und Portfoliomanagement, Baumanagement, Betreiber, Verwaltung) geprüft und der gewünschte Projektumfang wird bestätigt.

Ausschreibung und Vergabe
Die Ausführungsunterlagen und die Ausschreibung für das gewählte Ausführungsmodell (Einzelvergabe / Werkgruppen / GU- oder TU-Modell) werden erstellt.

Realisierung und Abnahme
Das Bauen im vermieteten Zustand erfordert spezielle Kenntnisse und Vorgehensweisen, welche im Leistungsmodell Gesamterneuerung berücksichtigt sind. Zu den weiteren Leistungen in dieser Phase gehören die Sicherstellung der Qualität sowie der Termin- und Kosteneinhaltung, das Sitzungswesen, das Änderungsmanagement sowie die Gewährleistung einer mängelfreien Werkübergabe und Inbetriebnahme.

Nutzung und Betrieb
Diese Phase beinhaltet die Leistungen für die optimale Objektübergabe an den Betrieb. Dazu gehört beispielsweise die Sicherstellung einer kompletten Baudokumentation inklusive Betriebs- und Serviceunterlagen. Weiter wird der Projektabschluss vereinheitlicht und standardisiert.

Vorteile im gesamten Leistungsspektrum
Mit dem Leistungsmodell Gesamterneuerung durften und dürfen wir bereits zahlreiche professionelle Bauherren bei der Definition und Durchsetzung von internen Standardprozessen unterstützen. Zudem wenden wir das Leistungsmodell Gesamterneuerung bei Sanierungsprojekten konsequent an. Dies hilft uns, in der Funktion als Bauherrenvertreter oder Generalplaner den Prozess von Sanierungsprojekten zu verkürzen und damit zu effizienten und erfolgreichen Projektumsetzungen beizutragen.

Kontakt und weitere Infos

Emch+Berger ImmoConsult AG

Bern, Zürich, Frauenfeld, Basel, Lausanne, Genève, Luzern

Referenzen
2013
2015

Gesamtsanierung Wohnliegenschaft Mattenweg 1-3, Studen

Die Berval Immobilien AG ist Eigentümerin der Liegenschaften- Mattenweg 1 /3 in Studen BE. Die dreigeschossigen Mehrfamilienhäuser wurden 1972 in Massivbauweise erstellt. Aufgrund altersbedingter Mängel, hat sich die Eigentümerin dazu entschieden, dass Gebäude einer Gesamterneuerung zu unterziehen.
In Zusammenarbeit mit dem beauftragten Generalplaner konnte in mehreren Planungs- und Entscheidungsschritten ein Gesamtprojekt erarbeitet werden, welches die ökologischen, wie auch wirtschaftlichen Anforderungen der Eigentümerin gerecht wurde. Nebst der Erneuerung der Küchen und Nasszellen, wurde die komplette Gebäudehülle energetische erneuert. Dank der möglichen Aufstockung wurde zusätzliche Ertragsfläche geschaffen. Durch vereinfachte Realisierung einer zentralen Lüftungsanlage, erfüllt das Projekt die Vorgaben gemäss Minergie, was zu einem zusätzlichen Wert für die Eigentümerin führt. Die Realisierung erfolgte im bewohnten Zustand durch einen beauftragten Totalunternehmer.
Emch+Berger übernahm während dem gesamten Projektverlauf die Vertretung der Bauherrschaft. In dieser Funktion konnte ein entscheidender Beitrag für einen reibungslosen und termingerechten Ablauf geleistet werden. Dank der durchgehenden Betreuung über alle Phasen, konnten das Projekt-Wissen über den gesamten Projektverlauf sichergestellt werden. Insbesondere die Schnittstelle zwischen Generalplanung und Ausführung durch den Totalunternehmer.

2011
2014

Gesamtsanierung Wohnüberbauung Aesch, Schindellegi

Die Wohnüberbauung Aesch in Schindellegi besteht aus total sechs Gebäuden mit insgesamt 54 Wohnungen. Die Überbauung wurde 1970 erstellt und 1982 einer sanften Sanierung unterzogen. Aufgrund des Alters und des mangelhaften Zustandes hat die Eigentümerschaft beschlossen, die Liegenschaft einer Gesamterneuerung zu unterziehen.
Als Generalplaner führte Emch+Berger ImmoConsult AG in einer ersten Phase eine umfassende Gebäudeaufnahme und -analyse durch. In Zusammenarbeit mit der Eigentümerschaft und auf Basis diverser Varianten und Optionen wurde der ideale Sanierungsumfang erarbeitet und festgelegt. Die zweite Phase umfasste die Projektierung und Baubewilligung sowie darauf basierend die Erstellung einer Totalunternehmer-Submission bis und mit Totalunternehmer-Vergabe.
Zur Qualitätssicherung begleitete Emch+Berger ImmoConsult AG die Ausführungsplanung und Bauausführung als Bauherrenvertreter im Auftrag der Eigentümerschaft.
Das Projekt umfasste die Gesamterneuerung aller 54 Wohnungen. Es wurden sämtliche technische Installationen ersetzt und Oberflächen erneuert. Die komplette Gebäudehülle wurde mit einer Aussendämmung versehen. Zusammen mit neuen Fenstern und der neuen Erdsonden-Wärmepumpe erfüllt die sanierte Liegenschaft die Kriterien der 2000 Watt-Gesellschaft.

2018
2021

Zustandsanalysen Bläuenstrasse, Erlinsbach

Die Liegenschaft an der Bläuenstrasse besteht aus vier gleichartigen Gebäuden, welche im Jahr 1979 erstellt wurden. Die Gebäude sind jeweils viergeschossig und werden über je drei Treppenhauskerne erschlossen. Die Grundrisse der insgesamt 88 3.5 und 4.5-Zimmer-Wohnungen sind geschossweise identisch. Im Erdgeschoss befinden sich zusätzlich 3 Arztpraxen. Zwischen den Gebäuden erstrecken sich grosszügige Grünflächen und die Parzellen grenzen im Süden an die Kantonsgrenze.

Emch+Berger führte im Auftrag der Eigentümerin eine Zustands- und Potenzialanalyse durch. Dabei wurde der Zustand der Immobilie erfasst, passende Massnahmen erarbeitet und für die GP-Ausschreibung die wirtschaftlichste Variante bestimmt und weiterverfolgt. Als Bauherrenvertreter bildet Emch+Berger gegenüber der Verwaltung und dem beauftragten Generalplaner die zentrale Ansprech- und Koordinationsstelle während der Erarbeitung des Erneuerungskonzepts bis und mit der TU-Submission.

Beim gewählten Massnahmenpaket werden in einer umfassenden Strangsanierung im bewohnten Zustand sämtliche Nasszellen und Küchen sowie die Wärmeerzeugung und deren Verteilung erneuert. Mit der Sanierung wird das Objekt am Markt neu positioniert.

2016
2018

Sanierung Gustav Wenk-Strasse 19-21, Basel

Die Swissinvest Immobilien AG vertreten durch Pensimo Management AG ist Eigentümerin der Liegenschaft Gustav Wenk-Strasse 19-21 in Basel. Das Wohngebäude umfasst 30 Wohnungen, welche sich auf fünf Wohngeschosse verteilen. Ein Untergeschoss sowie das Dachgeschoss beherbergen die Nebenräume, Keller und Estriche. Das Gebäude wurde 1957 als Teil einer Gesamtüberbauung erstellt. Die letzten Erneuerungen fanden 1989 bzw. 1999 statt. Auf Basis einer durchgeführten Zustandsanalyse, sowie internen Abklärungen hat die Eigentümerin entschieden, das Gebäude einer inneren Erneuerung zu unterziehen, welche sich auf die Küchen und Nasszellen (inkl. Steigzonen) sowie die Erschliessungszonen (Treppenhäuser, Korridore, etc.) beschränkt. Basierend dem Leistungsmodell Gesamterneuerung hat Emch+Berger ein Erneuerungsprojekt erarbeitet und damit den Umfang und die Konzeption der Erneuerung festgelegt. Nach der Freigabe durch die Auftraggeberin erstellten wir die Totalunternehmersubmission und begleitete das Verfahren bis zur Vertragsunterzeichnung.
In der zweiten Projektphase durften wir die Ausführungsvorbereitung und Ausführungsphase in der Funktion des Bauherrenvertreters begleiten und führten dabei den Totalunternehmer in Hinblick auf die Einhaltung der Kosten, Termine und Qualität.
Das Leistungsmodell Gesamterneuerung und die mit dem Modell verbundenen Standards haben geholfen, die Projektzeit zu verkürzen, die Prozess- und Planungsaufwendungen auf das notwendige Minimum zu reduzieren und ein einheitliches Vorgehen durchzusetzen. Damit war es möglich, die gesamten Aufnahmen, Projektierungen und die Totalunternehmersubmission bis und mit Vergabe innerhalb von 6 Monaten durchzuführen.