Immobilienberatung

Die Industriellen Betriebe Interlaken (IBI) AG sind Eigentümerin eines Industrieareals in Interlaken, welches sie seit 1892 als Hauptsitz nutzen. Aufgrund des sich über die Jahre verringerten Flächenbedarfs, streben die IBI eine effizientere Nutzung und damit verbunden die Entwicklung des Areals an. 
In diesem Zusammenhang wurde Emch+Berger als unabhängige Immobilienberaterin beauftragt, gemeinsam mit der Grundeigentümerin eine zukunftsweisende Lösung zur Neugestaltung des Areals zu finden. In mehreren gemeinsamen Workshops zeichnete sich die Durchführung eines Investorenwettbewerbs als nachhaltigster Weg heraus, um innovative Gestaltungsideen zu finden. Mit der Abgabe des Areals im Baurecht stellen die IBI eine langfristige und partnerschaftliche Nutzung des Areals sicher. Dabei soll die zukünftige Baurechtsnehmerin eine fortwährende Partnerschaft mit den IBI eingehen. Mit der Neugestaltung des Areals werden der bestehende Raum- und Flächenbedarf der IBI und die Anforderungen der zukünftigen Mitnutzenden gleichermassen berücksichtigt. 
Emch+Berger begleitet für die IBI das gesamte Verfahren: Von der Ideenfindung über die Durchführung des Verfahrens mit der Vorprüfung der eingegangenen Angebote bis hin zum Abschluss der Entwicklungsvereinbarung.

Die neuapostolische Kirche in Lausanne, erbaut in den 1960er Jahren, wurde von 2015 bis 2019 einer umfassenden Gesamtsanierung unterzogen. Der Fokus der Arbeiten lag auf der generellen Modernisierung des Gebäudes, im Besonderen aber auf einer deutlichen Reduktion der Betriebs- und Unterhaltskosten. Ebenso bezweckte das Projekt die Verbesserung der sakralen Wirkung des Kirchenraumes. 
Zusätzlich wurde das Gebäude um einen Anbau ergänzt, welcher neu alle Mehrzweckräume und Räume mit öffentlichem Charakter unterbringt. 
Emch+Berger begleitete die Arbeiten im Auftrag der Neuapostolischen Kirche Schweiz als Bauherrenvertreterin.

Emch+Berger wurde als externe Baufachstelle beauftragt, für die Swiss Life Asset Management AG eine Bauzustandsanalyse mit Vorgehensplanung zu erstellen, welche in mehreren Phasen und in Zusammenarbeit mit der Auftraggeberin erarbeitet wurde.
Die Liegenschaft General-Guisan-Quai 40, 8002 Zürich wird als Betriebsliegenschaft der Swiss Life (Generalagentur) betrieben. Das Objekt ist in vier Haupttrakte (HG 1-4) unterteilt. 
Die Liegenschaft (d.h. die Trakte HG 1 und HG 4) wurde im Jahr 1937-1939 erstellt. Sie wurde anschliessend im Jahr 1963 mit dem Trakt HG 2 und im Jahr 1975 mit dem Trakt HG 3 erweitert. Die Trakte HG 1 und HG 4 wurden 1994 bis 1997 gesamthaft saniert. In den Jahren 2004-2006 wurden ebenfalls die Trakte HG 2 und HG 3 erneuert. Seither sind laufend Investitionen in Unterhalt, Betrieb und in Anpassungen der Büroflächen investiert worden. Die Büroflächen im 5. OG des HG 3 und HG 4 sind 2022 gesamthaft als Open Space Office erneuert worden. 
Auf Grund des umfangreichen Denkmalschutzes des Gebäudes und dem Bestreben auch weitere Büroflächen als Open Office Konzept auszubauen, hat sich die Auftraggeberin dazu entschieden, eine externe Analyse der Liegenschaft durchzuführen. Konkret wurde der gesamte Zustand der Liegenschaft erfasst und vier Handlungsoptionen untersucht.  
Eine besondere Herausforderung war, dass das Gebäude aus vier heterogenen Trakten besteht und grösstenteils unter Denkmalschutz steht. Die Fassade gegen das Seeufer (General-Guisan-Quai) ist sogar von internationaler Bedeutung. 
Das Ergebnis unserer Analyse dient der Auftraggeberin dazu, die optimale Objektstrategie abzuleiten und bildet zudem die Basis für allfällige weitere Planungen und Projektumsetzungen. 

Die Wohnliegenschaft besteht aus einem zusammenhängenden Gebäudekomplex, bestehend aus drei Gebäudeteilen mit jeweils einem Treppenkern, der ein Untergeschoss und drei oberirdische Vollgeschosse erschliesst. Unterirdisch sind die drei Häuser durch eine gemeinsame Tiefgarage verbunden. Die 18 Wohnungen sind 1978 erstellt und seither keiner gesamthaften Erneuerung unterzogen worden.
Als Grundlage für die strategische Weiterentwicklung der Liegenschaft erstellte Emch+Berger eine Real Estate Analyse+ (REA+). Als Grundlage für die Variantenstudie, erfolgte eine Gebäudeaufnahme vor Ort. Dabei wurden alle Gebäudeteile auf ihren Zustand hin untersucht und systematisch dokumentiert. Zusätzlich wurde anhand der am Ort gültigen Bau- und Zonenordnung das mögliche Ausnutzungspotenzial des Grundstücks ermittelt und mit dem bestehenden Objekt verglichen. Mögliche Erweiterungspotenziale wurden damit aufgezeigt. 
Die Ergebnisse bildeten die Grundlage für die Variantenstudie, wobei die möglichen Strategievarianten Sanierung, Umbau, Erweiterung und Ersatzbau beurteilt wurden. Pro Variante wurden dabei die baulichen Massnahmen und deren Kosten aufgezeigt, sowie die Auswirkungen auf die Flächen und Volumen dargestellt. Mittels Variantenvergleich wurde die optimale Umsetzungsvariante ermittelt. Die gesamten Erkenntnisse und Berechnungen wurden in einem ausführlichen Bericht zusammengestellt und mit einem zusammenfassenden Fazit mit Vorgehensvorschlag abgeschlossen.

Die Wohnliegenschaft in Pully wurde im Jahr 1965 erstellt und umfasst 36 Wohneinheiten. 
Als Grundlage für die strategische Weiterentwicklung der Liegenschaft erstellte die Emch+Berger  eine Real Estate Analyse+ (REA+). Als Grundlage für die Variantenstudie, erfolgte eine Gebäudeaufnahme vor Ort. Dabei wurden alle Gebäudeteile auf ihren Zustand hin untersucht und systematisch dokumentiert. Zusätzlich wurde anhand der am Ort gültigen Bau- und Zonenordnung das mögliche Ausnutzungspotenzial des Grundstücks ermittelt und mit dem bestehenden Objekt verglichen. Mögliche Erweiterungspotenziale wurden damit aufgezeigt. Die Ergebnisse bildeten die Grundlage für die Variantenstudie, wobei die möglichen Strategievarianten Sanierung, Umbau, Erweiterung und Ersatzbau beurteilt wurden. Pro Variante wurden dabei die baulichen Massnahmen und deren Kosten aufgezeigt, sowie die Auswirkungen auf die Flächen und Volumen dargestellt. Mittels einfacher DCF-Berechnung und Ermittlung des NPV (Net Present Value) wurden die zuvor kalkulierten Varianten miteinander in Vergleich gesetzt, und ergänzend mit einer qualitativen Bewertung die optimale Umsetzungsvariante ermittelt. Die gesamten Erkenntnisse und Berechnungen wurden in einem ausführlichen Bericht zusammengestellt und mit einem zusammenfassenden Fazit mit Vorgehensvorschlag abgeschlossen. 

Das Wohn- und Pflegeheim Utzigen liegt innerhalb einer frühbarocken Schossanlage auf einem Hochplateau in der Gemeinde Vechigen (BE). Die Gesamtanalge umfasst Wohn- und Infrastrukturgebäude für rund 200 Bewohnende und ein Betreuungs- und Pflegeangebot, das von rund 130 Mitarbeitenden erbracht wird. Aufgrund des steigenden Bedarfs nach Einzelzimmern wird mit einem Ersatzneubau für das "Haus E" zusätzlicher Wohnraum für 48 Bewohnende geschaffen. Das aus einem Studienauftrag hervorgegangene Siegerprojekt schafft eine städtebauliche Verbindung zwischen dem historischen Schloss und den bestehenden Infrastrukturgebäuden. Die Zimmer orientieren sich zur gut besonnte Südostseite, während Wohnräume und Nebenräume zur Anlage ausgerichtet sind. Über einen zentralen Lichthof wird eine visuelle Verbindung zu den verschiedenen Wohngruppen ermöglicht. 
Emch+Berger hat den Studienauftrag organisiert und durchgeführt und das Projekt anschliessend in bautreuhänderischer Funktion bis zur Inbetriebnahme überwacht und begleitet.

Emch+Berger ImmoConsult AG (EBIC) wurde als externe Baufachstelle beauftragt, für die Swiss Life Asset Management AG eine Bauzustandsanalyse mit Vorgehensplanung zu erstellen, welche in mehreren Phasen und in Zusammenarbeit mit der Auftraggeberin erarbeitet wurde.   
Die Liegenschaft Grubenstrasse 49, 8045 Zürich wird als Betriebsliegenschaft der Swiss Life (Generalagentur) betrieben. Die im Jahr 1994 als Gewerbebau erstellte Liegenschaft wurde im Januar 1998 von der damaligen Rentenanstalt (heute Swiss Life) erworben und in den Jahren 1998-1999 zu einer Büroliegenschaft umgebaut. Seither sind laufend Investitionen in Unterhalt, Betrieb und in Anpassungen der Büroflächen investiert worden. Eine Gesamterneuerung der Liegenschaft ist seither nicht erfolgt.

Auf Wunsch der Auftraggeberin wurde der gesamte Zustand der Liegenschaft erfasst, das bauliche Potenzial der Liegenschaft geklärt und darauf basierend mögliche Handlungsoptionen erarbeitet.  
Diese Grundlage hilft der Auftraggeberin die optimale Objektstrategie abzuleiten und bildet zudem die Basis für allfällige weitere Planungen und Projektumsetzungen. 

Basierend auf dem "Masterplan zur Justizvollzugsstrategie" verfolgt der Kanton Bern den Neubau einer kombinierten Anlage bestehend aus einer Justizvollzugsanstalt und einem Regionalgefängnis in der Region Berner Jura-Seeland. Mit dem Neubau soll einerseits Ersatz für das in die Jahre gekommene Regionalgefängnis Biel gefunden werden, andererseits aber auch auf den steigenden Bedarf nach Haftplätzen reagiert werden. 
Basierend auf diesem Raumbedarf hat das Amt für Grundstücke und Gebäude (AGG) in einer umfangreichen Standortsuche knapp 50 potentielle Grundstücke evaluiert und nach umfassenden Kriterien bewertet. Abschliessend wurden die zwei am besten geeigneten Standorte einer vertieften Machbarkeitsstudie unterzogen. Im Frühjahr 2022 hat sich der Regierungsrat des Kantons Bern entschieden, das Neubauvorhaben auf bestehenden Baulandreserven der Justizvollzugsanstalt Witzwil zu realisieren. Bis zur voraussichtlichen Initiierung eines Projektwettbewerbs erfolgt eine detaillierte Arealplanung, damit der Neubau möglichst optimal in die bestehende Anlage eingegliedert werden kann.
Emch+Berger begleitet den Kanton Bern in einer Koordinations- und Unterstützungsfunktion in der Phase der Standortsuche und Projektentwicklung.

Die Gewerbeliegenschaft wurde 1990 erstellt und nach ca. 10 Jahren in die heutige Nutzung für die Fleischverarbeitung umgenutzt. Aufgrund des geplanten Auszugs des Hauptmieters, wurde durch Emch+Berger eine Real Estate Analyse+ (REA+) durchgeführt.

Als Grundlage für die Variantenstudie erfolgte eine Gebäudeaufnahme vor Ort. Dabei wurden alle Gebäudeteile auf ihren Zustand hin untersucht und systematisch dokumentiert. Zusätzlich wurde anhand der am Ort gültigen Bau- und Zonenordnung das mögliche Ausnutzungspotenzial des Grundstück ermittelt und mit dem bestehende Objekt verglichen. Mögliche Erweiterungspotenziale wurden damit aufgezeigt.
Die Ergebnisse bildeten die Grundlage für die Variantenstudie, wobei die möglichen Strategievarianten Sanierung, Umbau, Erweiterung und Ersatzbau beurteilt wurden. Pro Variante wurden dabei die baulichen Massnahmen und deren Kosten aufgezeigt, sowie die Auswirkungen auf die Flächen und Volumen dargestellt. Mittels eines Variantenvergleichs wurde die optimale Umsetzungsvariante ermittelt. Die gesamten Erkenntnisse und Berechnungen wurden in einem ausführlichen Bericht zusammengestellt und mit einem zusammenfassenden Fazit mit Vorgehensvorschlag abgeschlossen.

OTIF ist eine bedeutende internationale Organisation mit Sitz in Bern. Diese Organisation setzt sich mit einfachen und wirksamen Rechtsinstrumenten für die Förderung, Verbesserung und Erleichterung des internationalen Eisenbahnverkehrs ein. Das formal bescheidene Bürogebäude am Gryphenhübeliweg 30 in Bern wurde in den letzten Jahrzehnten gut unterhalten, aber seit der Erstellung im Jahr 1965 kaum instand gestellt. Deshalb drängt sich heute eine umfassende Sanierung, unter Berücksichtigung von ökologischen Aspekten, auf. Die Liegenschaft ist im Bauinventar der Stadt Bern als «erhaltenswert» vermerkt. Diese Einstufung ist wesentlich dem Umstand zu verdanken, dass die Innenräume mit bedeutendem und schützenswertem Wandschmuck, unter anderem ein Wandgemälde von Hans Erni, versehen sind.
Besonderes Augenmerk soll auf die Zufahrt, den Eingangsbereich und das Foyer mit dem Konferenzraum gelegt werden, da regelmäßig externe Personen wie Diplomaten und Repräsentanten das Gebäude besuchen. Die Bauherrschaft legt Wert darauf, dass das Projekt nach der BIM-Methode geplant und ausgeführt wird. Emch+Berger hat die Informationsanforderungen des Auftraggebers verfasst und die Leistungen des Generalplaners ausgeschrieben. Unter anderem ist ein Anbau von mindestens vier neuen Dolmetscherräumen im Konferenzsaal geplant. Die Nutzer und der Eigentümer des Gebäudes streben keine Vergrößerung ihrer Büroflächen an.

Im Zusammenhang mit der wesentlichen Erhöhung des Personalbestands einer Blaulichtorganisation, hat sich der Kanton Bern zu einer vertieften Analyse des Raumbestands, des Raumbedarfs und damit verbunden einer umfassenden Standortplanung und -Strategie der rund 130 durch diese Organisation genutzten Liegenschaften entschieden. Ziel der Standortplanung ist eine vorausschauende Umsetzungs- und Finanzplanung des zusätzlichen Raumbedarfs, die Reduktion von Anmietkosten sowie die Verifizierung und gegebenenfalls Anpassung der heutigen geografischen Allokation. 
Emch+Berger hat den Kanton Bern bei der Erfassung und Auswertung des Raumbedarfs, bei der Inventarisierung und Überprüfung bestehender Liegenschaften, in der Identifizierung räumlicher Auswirkung und letztendlich in der Strategiefindung unterstützt. 
In einem kaskadenartigen Prozess wurden alle durch die betreffende Blaulichtorganisation genutzten Liegenschaften analysiert und hinsichtlich ihrer heutigen und zukünftigen Gebrauchstauglichkeit bewertet. Darauffolgend wurde der ermittelte Raumbedarf den vorhandenen Flächenressourcen gegenübergestellt, Abweichungen identifiziert und auf dieser Basis mögliche Anpassungsvorschläge inklusive deren Kostenfolgen definiert. Die Ergebnisse wurden in Berichtsform sowie in einer umfassenden Datenbank festgehalten und dienen dem Portfoliomanagement des Kantons Bern inskünftig als nützliches Arbeitsinstrument.

Das Bürogebäude wurde im Jahr 1964 erstellt und bildet von aussen eine Einheit mit der Nachbarliegenschaft. Das Gebäude besteht aus insgesamt 8 Geschossen, davon zwei Unter-, ein Erd- und fünf Obergeschosse. Auf jedem Obergeschoss (inkl. EG) gibt es Büro- und Gewerbeeinheiten. Die Geschosse werden über einen an der Fassade liegenden Treppenhauskern erschlossen. Die Fassade wurde 1985 erneuert. Weitere Elemente wurden laufend und nach Bedarf erneuert. 
Die durchgeführte Zustandsanalyse hat aufgezeigt, dass eine Gebäudehüllenerneuerung in den nächsten Jahren angezeigt ist. Der Innenausbau kann durch punktuelle Eingriffe erneuert werden. Das Gebäude weist zwar ein gewisses Ausnutzungs- und Umnutzungspotenzial aus. Im Bezug auf die optimale Entwicklungsstrategie wurde jedoch bewusst auf tiefe Eingriffe verzichtet und stattdessen eine Erneuerung unter laufendem Betrieb als optimale Umsetzungsvariante definiert.
Die gesamten Erkenntnisse und Berechnungen wurden in einem ausführlichen Bericht zusammengestellt und mit einem zusammenfassenden Fazit mit Vorgehensvorschlag abgeschlossen.

Emch+Berger wurde als externe Baufachstelle angefragt, um im Auftrag der Han Holding Group Ltd. eine umfassende bauliche, statische und gebäudetechnische Due Diligence (TDD) zu erstellen.
Der Gesamtauftrag umfasste die vollständige Ist-Zustandserfassung im Bereich der baulichen und technischen Einrichtungen, den Bereich der Schadstoffbelastung, Prüfung des bestehenden Brandschutzes, Prüfung der Gebäudetechnik, Prüfung der Liftanlagen sowie der über vier Geschosse reichenden Einstellhalle. Ziel war es, auf Basis der gemachten Untersuchungen den Ist–Zustandes des aus dem Jahr 1972 stammenden Gebäudes zu erfassen und zu beurteilen. Auf dieser Basis wurde ein Massnahmenkatalog erarbeitet, der die notwendigen Massnahmen und deren Kosten für die kommenden zwanzig Jahre darstellt, sowie eine Variantendarstellung der Auswirkungen der Massnahmen auf den parallel weiterlaufenden Hotelbetrieb. Ebenfalls wurde auf Basis der umfassenden TDD ein Sanierungsfahrplan erarbeitet, der die notwendigen Massnahmen in Abhängigkeit der einzelnen Gewerken betrachtet und so die Synergie innerhalb des Projektes der einzelnen Gewerken aufzeigt.
Ein zusätzlicher Schwerpunkt war das Darstellen und Erarbeiten der zwingend notwendigen Massnahmen, die auf Grund der  Schadstoffbelastung und Erdbebenertüchtigung zwingend zu realisieren sind, als auch das Ziel die gesamte gebäudetechnische Installation (Wärme, Kälte, Elektro, MSRL, Wasser, Wellness und Sicherheit) dem aktuellen technischen Stand anzupassen.