Energiekonzept WAS Sozialversicherungszentrum
Dieses Projekt wird von der Büro für Bauökonomie AG umgesetzt. Die Büro für Bauökonomie AG ist ein Unternehmen der Emch+Berger Gruppe.
Auf dem ehemaligen Industrie- und Gewerbeareal Eichhof West in Kriens soll nebst den Wohn- und Gewerbebauten der BVK Personalvorsorge des Kantons Zürich das neue WAS Sozialversicherungszentrum entstehen. Das innovative WAS Gebäude zeichnet sich durch ein in grossen Teilen neuartiges Energiekonzept «Vision» der Firma 2226 AG aus. Zudem erfolgt die gesamte Planung ab Vorprojekt mit BIM (Building Information Modelling), inklusive BIM Raumbuch. Die Büro für Bauökonomie AG begleitet das WAS Sozialversicherungszentrum in der Rolle der Projektleitung Bauherrschaft sowie im begleitenden projektbezogenen Qualitätsmanagement PQM und im Controlling. Zudem ist die Büro für Bauökonomie AG verantwortlich für das bauherrenseitige BIM-Management.
Wirtschaft Arbeit Soziales (WAS)
Unter dieser Dachorganisation sind die vier Geschäftsfelder WAS AK (Ausgleichskasse Luzern), WAS IV Luzern, WAS wira Luzern und WAS P&D (Personal & Dienste) aus dem Sozialversicherungsbereich zusammengefasst. Die vier Geschäftsfelder sollen auf dem Eichhof West Areal in einem Neubau zusammengelegt werden, wodurch das WAS Sozialversicherungszentrum entsteht. Damit sollen Synergien und Optimierungen in den Arbeitsprozessen, in der Kommunikation und im Konferenz- und Schulungsbereich ausgeschöpft werden. Für die Planung und Realisierung des Sozialversicherungszentrums hat WAS Luzern die WAS Immobilien AG gegründet. Diese tritt als Bauherrin auf. Da es sich um eine gemeinnützige Aktiengesellschaft im vollständigen Besitz von WAS Luzern handelt, unterliegt sie dem öffentlichen Beschaffungswesen.
Nach einer Standortevaluation im Jahr 2019 wurde 2020 ein selektiver Projektwettbewerb für Architekten, gefolgt von einer Fachplanersubmission durchgeführt. Mit dem Siegerteam aus dem Architekturwettbewerb Gigon/Guyer Dipl. Architekten ETH/BSA/SIA AG, Zürich und den ausgewählten Fachplanern wurde das Generalplanerteam «GP WAS GmbH» gebildet. Innerhalb von 22 Monaten wurden unter der Leitung der Büro für Bauökonomie AG, Luzern zusammen mit der Nutzerorganisation WAS und dem Generalplanerteam GP WAS GmbH die Phasen Vorprojekt, Bauprojekt, Bewilligungsverfahren (mit sechs Einsprachen) sowie die TU-Ausschreibung erfolgreich abgewickelt. Dabei war nebst den WAS-spezifischen Themen die gemeinsame Planung mit dem Arealpartner BVK eine der vielen grossen Herausforderungen.
Bürogeschosse ohne Heizung und mechanische Lüftung
Die Gebäudehülle in dickem Vollmauerwerk und mit geringem Fensteranteil (18 %), die idealen Raumlayouts und die automatisierten Lüftungsöffnungen sind so aufeinander abgestimmt, dass in den Bereichen mit Büronutzung Open Space (2. bis 9. Obergeschoss) keine technische Heizung und Kühlung benötigt wird und trotzdem optimale Voraussetzungen für ein angenehmes Innenraumklima zur Verfügung gestellt werden. Dies ermöglicht ein ausgeklügelter, gebäudespezifischer Algorithmus im Gebäudeleitsystem für die Belüftung und Klimatisierung der Gebäude. Gute bauliche Bedingungen von hoher Qualität, wie z.B. die lichte Raumhöhe von knapp 3 m in den Bürogeschossen, sind dabei von zentraler Bedeutung. Es wird der Grundsatz verfolgt, dass das Gebäude selbst den Hauptanteil der energetischen Arbeit verrichtet und die automatisierte Fensterlüftung nur die Feinjustierung vornimmt. Dadurch wird ein gutmütiges Gebäude erreicht, woraus eine hohe Nutzerakzeptanz folgt. Die gut abgestimmte Gebäudehülle sowie die thermische Speicherfähigkeit der Gebäudestruktur, auch Energieträgheit genannt, spielen dabei die zentrale Rolle. Die Lufterneuerung am Tag erfolgt über eine CO2-Regulierung in Kombination mit den automatisierten Lüftungsflügeln, die über Eck oder quer durch das Gebäude rasch für frische Luft sorgen können. Die Heizung wird durch die Personen und die internen Abwärmequellen (IT, Licht, etc.) übernommen. Die Klimatisierung erfolgt über eine Nachtauskühlung via Lüftungsflügel und unter Nutzung der Gebäudemasse. Der Raumbedarf für Technikräume und Vertikalschächte ist mit dem Konzept «Vision» deutlich kleiner als bei einem konventionellen Konzept.
Die innenliegenden Zonen wie Service- und Druckerbereiche, Nasszellen, Garderoben und andere Nebenräume auf den Regelgeschossen sowie die Räume in den beiden Untergeschossen werden mit einer dafür dimensionierten kleinen Lüftungsanlage bedient. Zudem sind auch der Gastrobereich im 2. Obergeschoss, die Sitzungszimmer im 1. Obergeschoss sowie der gesamte Empfangs-, Beratungs- und Seminarbereich im Erdgeschoss mechanisch gelüftet und wo notwendig mit einem statischen Heiz-/Kühlsystem ergänzt. Die Lüftungsanlagen sind in den Untergeschossen platziert und jeweils mit einem Lufterhitzer und je nach Nutzung mit einem Luftkühler ausgerüstet. Auf den Flachdächern sind Photovoltaikanlagen vorgesehen.
Mit diesem Konzept kann das Gebäude mit seiner Energiebilanz den Vorgaben des SIA Effizienzpfads Energie entsprechen, wie es im Reglement zum Bebauungsplan Eichhof West gefordert wird. Zusätzlich kann das Gebäude SNBS Gold und Minergie-P ECO zertifiziert werden. Damit erfüllt das Projekt die hohen Anforderungen der Bauherrschaft in Bezug auf Energieeffizienz und Nachhaltigkeit.
Planung und Realisierung in BIM
Die Bauherrschaft hat sich entschieden, bereits ab dem Vorprojekt die Planung, die Realisierung und den FM-Betrieb (Facility Management) in BIM zu machen. Dazu kommt auch ein datenbankbasiertes Raumbuch zur Anwendung. Die Bauherrschaft erwartet die Lieferung der Informationen und Attribute in der gewünschten Tiefe.
Raumbuch-Datenbank
Die Raumbuch-Datenbank wurde durch die Auftraggeberin erstellt und wird durch sie administriert. Die Rauminformationen werden durch die jeweils zuständigen Stellen selbst bewirtschaftet, mittels IFC- und Excel-Import, oder mittels manueller Eingabe. Die Struktur und die Zugriffsrechte werden durch die Auftraggeberin in Absprache mit allen Beteiligten definiert. Der Totalunternehmer hat dieses Raumbuch mit den geforderten Informationen zu Planung und Realisierung weiter zu bewirtschaften. Bei der Inbetriebnahme müssen die Informationen zu verbauten und gelieferten Produkten in dieser Datenbank bereitgestellt werden.
Die FM-Organisation seitens Betreiber WAS wird aus den Betriebskonzepten weitere nutzungsspezifische Angaben und Leistungen in das Raumbuch implementieren, damit Daten für die Objektbewirtschaftung generiert werden können.
Facts and Figures
Geschossfläche: 30 200 m2
Volumen: 119 808 m3
Gesamtkosten: 132 Mio. CHF
Start Projektierung: 1. September 2020
Baubewilligung: 22. Juni 2022
TU-Werkvertrag mit Anliker AG Generalunternehmung: 12. Oktober 2022
Baubeginn Areal Tiefbau (BVK): 11. Juli 2022
Baubeginn TU Baufelder WAS: Mai 2023
Übergabe durch TU an WAS Immobilien AG: Oktober 2025
Betriebsaufnahme WAS Sozialversicherungszentrum (voraussichtlich): Dezember 2025